Der Planungs- und Bauablauf

 

Nötige Voraussetzung für ein Bauprojekt:

Um Ihr Bauprojekt zu verwirklichen sind folgende Grundvoraussetzungen nötig:

• Baugrundstück (gewidmet als Bauland)

• Kapital

Beim Erwerb eines Baugrundstückes ist zu beachten, dass das Grundstück für den Bau geeignet ist. Hier sollen Sie sich erkundigen (bei der Gemeinde bzw. Magistrat) über die Erschließung (Gas, Wasser, Strom, Kanal) sowie über die örtliche Grundwassersituation (etwaige Gefährdung durch Hochwasser).
(Anzumerken ist, dass Baugrundstücke normalerweise diese Anforderungen erfüllen. Trotzdem sollten beim Kauf diese Punkte unbedingt abgeklärt werden.)
Weiteres erkundigen Sie sich bei der Gemeinde über die Bebauungsbestimmungen. Für Bauprojekte in Wien können diese Bestimmungen im Flächenwidmungsplan enthalten sein. Im Link unterhalb gelangen sie zum Flächenwidmungsplan für Wien.

Flächenwidmungsplan Wien

 

Um Ihre finanzielle Situation während der gesamten Bauphase unter Kontrolle zu halten, erstelle ich Ihnen gerne auf Basis eines Vorentwurfes eine Schätzung der Herstellungskosten. Dies könnte folgendermaßen ablaufen: In einem persönlichen Gespräch teilen Sie mir ihre Wünsche bezüglich der Errichtung ihres Eigenheimes mit. Darauf hin erstelle ich die Kostenschätzung.
Hinzu kommen die Kosten für den Grunderwerb sowie die Kosten der Aufschließungsgebühren sowie der Anschlussgebühren.

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Vorentwurf:
Zum Vorentwurf ist noch folgendes anzumerken: Ich erstelle auf Grund ihrer Vorgaben, Wünsche, Bedürfnisse sowie der gesetzlichen Vorgaben der Gemeinde / Baupolizei den Vorentwurf. Anschließend wird dieser mit Ihnen besprochen. Der Vorentwurf wird von Hand auf Papier gezeichnet, wobei mehrere Varianten erstellt werden. Entspricht der Vorentwurf Ihren Vorstellungen, wird der Entwurf von mir ausgearbeitet.

 

Entwurf:
Im Entwurf wird die gewählte Variante des Vorentwurfes genauer ausgearbeitet. Der Entwurf wird mit einem CAD Programm erstellt und im Maßstab 1:100 auf Papier gedruckt. Hier wird nicht nur auf die architektonische Linie geachtet sondern auch auf die Statik, die Bauphysik und Haustechnik.
Beispiele hierfür sind:

• Dass die Lastabtragung vom Dach bis zum Fundament funktioniert

• Dass die Entwässerung innerhalb und außerhalb des Gebäudes auf kürzestem Weg erfolgt.

• Dass es zu keinen Wärmebrücken kommt, dass das Gebäude "thermisch kompakt" ist

• und noch vieles mehr.

In der Entwurfphase ist vor allem bei Neubauten erforderlich einen Geometer zu beauftragen, welcher einen Lage- und Höhenplan ihres Bauplatzes erstellt. Dieser ist Grundlage für den Einreichplan. Um das anschließende Bewilligungsverfahren zu beschleunigen, gehen sie mit dem Entwurf zur Vorbesprechung zur Baubehörde. Folgende Punkte sollten angesprochen werden:

• Dachform/Dachaufbauten

• Fassadengestaltung

• Bauliche Ausnützbarkeit

• sonstige Anforderungen an Ortsbild/Stadtbild

• Außenanlagen

Auf Wunsch begleite ich Sie bei diesem Behördenweg.

 

Einreichunterlagen und Baubewilligung:
Je nach Bundesland gibt es eine bestimmte Anzahl an Unterlagen welche bei der Baubehörde einzureichen sind.

Bei Neubauten sind folgende Unterlagen vorzulegen:

• Einreichplan

• Baubeschreibung

• Energieausweis

• aktueller Auszug aus dem Grundbuch

• Sonstige Bauphysikalische Berechnungen (z.B. sommerliche Überwärmung, Schallschutz usw.)

• Vorstatische Berechnung.

Die Baubehörde überprüft die Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Anschließend erfolgt seitens der Baubehörde die Ausstellung der Baubewilligung.

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Ist dieser Schritt vollbracht, haben Sie grünes Licht zur Durchführung ihres Bauprojektes.
Achtung: Nun geht es in die heikle Phase. Es gibt zwei große Gefahren.

1. Da Einreichpläne Behördenpläne und keine Ausführungspläne sind werden wichtige Details oft ohne einer Ausführungsplanung nicht erkannt. Dies kann zu Ausführungsfehlern führen.

2. Bauherren die in keine Ausschreibung investieren laufen Gefahr aufgrund von Kostenvoranschlägen ausführender Baufirmen nachträglich und unerwartet Mehrkosten leisten zu müssen. (In den Kostenvoranschlägen oder Angeboten wo nach Aufwand abgerechnet wird werden oftmals nicht alle Aufwendungen erkannt, welche aber Nachzahlungen mit sich bringen können. Bei Pauschalangeboten ist es oftmals so, dass auf der sicheren Seite des Bieters kalkuliert wird.
    

Fazit: Es lohnt sich, in eine Ausführungsplanung und in eine Ausschreibung zu investieren.

 

Ausführungsplanung:
Die Ausführungsplanung, dient im Gegensatz zur Einreichplanung zur Herstellung des Bauwerkes. Hier werden alle Angaben für Rohbauarbeiten als auch für Ausbauarbeiten getroffen. Ebenfalls werden Details (Fenster- und Türanschluss, Dachtraufe, Attikaausbildung usw.) gezeichnet. Die Ausführungsplanung ist Grundlage für die Ausschreibung. Im Anschluss erfolgt die Statische Berechnung aller tragenden Bauteile sowie die Erstellung der Schal- und Bewehrungspläne für die Stahlbetonbauteile.

 

Ausschreibung:
Bei einer Ausschreibung werden alle Leistungen erfasst, die zur Herstellung des Bauwerkes erforderlich werden. Dabei werden die Mengen (Massen) aus den Ausführungsplänen berechnet. Diese Mengen werden anschließend in das Leistungsverzeichnis (Abkürzung LV) eingetragen. Im Leistungsverzeichnis werden alle Leistungen (Positionen) mit Ihren Mengeneinheiten erfasst. Der Bieter (Ausführende Baufirma) trägt daraufhin seine Positionspreise bei der jeweiligen Position ein. Die Summe der Positionspreise ergibt die Angebotssumme.

 

Kontaktaufnahme mit Ausführende Baufirmen:
Ein wesentlicher Punkt für eine mängelfreie Bauwerksherstellung ist die Wahl der Baufirma. Folgende Faktoren sollten bei der Auswahl berücksichtigt werden.

• Bonität der Baufirma

• Erfahrung im Bereich der Ausführung (Einfamilienhausbau, Wohnbau, Gewerbebauten usw.)

• Zuverlässigkeit

• Sympathie.

 

Für eine Angebotslegung sollten Sie immer mehrere Baufirmen kontaktieren.

 

Angebotsprüfung und Preisspiegel:
Nachdem die Bieter (Baufirmen) Ihre Angebote innerhalb einer angemessenen Frist abgegeben haben erfolgt die Angebotsprüfung.
Hier wird auf folgendes geachtet:

• Vollständigkeit der Angebote

• Pünktlichkeit der Angebotsabgabe

• Richtigkeit (Rechenfehler)

• Plausibilität (glaubwürdige Preise im Vergleich zu anderen Bietern)

• Prüfung auf Gleichwertigkeit von Alternativpositionen (Positionen wo der Bieter z.B. ein anderes Produkt (Materialfabrikat) gegenüber dem ausgeschriebenen Fabrikat anbietet).

Nach der Prüfung der Angebote wird der sogenannte Preisspiegel durchgeführt. Beim Preisspiegel werden die Angebote verglichen und der Billigstbieter wird hervorgehoben.
 

Vergabegespräch/ Bietergespräch:
In der Regel führt man mit den zwei bis drei Bestbietern ein sogenanntes Vergabegespräch. Hier werden noch Einzelheiten besprochen, wie z.B. Baubeginn, Bauablauf, Nachverhandlung usw.
Im Zuge der Gespräche kristallisiert sich in der Regel der Bestbieter (muss nicht unbedingt der Billigsbieter sein) heraus. Danach kommt es zum Zuschlag (Vertragsabschluss).

Anschließend erfolgt der Baubeginn.

 

Bauausführung:
In der Regel macht die ausführende Baufirma im Zuge des Baubeginns die Baubeginnsanzeige mit Bekanntgabe des Bauführers bei der Baubehörde.
Um einen reibungslosen und mängelfreien Bauablauf zu gewährleisten sollte eine örtliche Bauaufsicht, die seitens des Bauherren agiert, beauftragt werden. Zumindest sollte eine regelmäßige Überprüfung heikler Tätigkeiten vorgenommen werden. Beispiele hierfür sind:

• Bewehrungskontrollen (Fundamente, Decken usw.) falls kein Prüfingenieur seitens Behörde vorgeschrieben wird

• Überprüfung Abdichtungsarbeiten

• Überprüfung Mauer- und Versetzarbeiten

• Dachstuhlarbeiten

• Dacheindeckung/ Dachabdichtung

• Estricharbeiten (Fugen, Übergänge usw.)

• Putzarbeiten (Fenster- Türanschlüsse, Fugen, Übergänge usw.)

• usw.

 

Rechnungsprüfung (Teilrechnung/ Schlußrechnung):

In der Regel werden Teilrechnungen (Abkürzung TR) nach Leistungsfortschritt im Leistungsverzeichnis vereinbart (z.B. 1TR nach Betonieren der Kellerdecke usw.).

Grundlage für die Teilrechnungen sind sogenannte Aufmaßblätter. In den Aufmaßblättern werden die tatsächlich verbrauchten Mengen (Massen) nach den Regeln der jeweiligen Werksvertragsnorm (ÖNORM B 2xxx) von der ausführenden Firma berechnet. Aus den Mengen und den im LV angegebenen Einheitspreisen ergibt sich die Rechnungssumme der Teilrechnung. Sie als Auftraggeber oder auf Wunsch, überprüfe ich mit Ihnen die Ausmaße und die Teilrechnungen bzw. die Schlussrechnung.

 

Fertigstellung:

Nach der Fertigstellung aller Arbeiten erfolgt die Übernahme (Übernahme mit Niederschrift). Die Niederschrift ist von beiden Vertragspartnern zu unterfertigen. Der Auftragnehmer (Baufirma) erklärt darin die Übergabe und Sie als Auftraggeber die Übernahme der Leistung. In die Niederschrift werden auch beanstandete Mängel sowie eine Fristsetzung zur Mängelbehebung eingetragen.
Mit dem Zeitpunkt der Übernahme beginnt die Gewährleistungsfrist des Auftragnehmers (Baufirma).

 

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